Immobilienmarkt Freiburg:
Was die aktuellen Zahlen
für Sie bedeuten

Einmal im Frühjahr und einmal im Herbst veröffentlicht der IVD Süd e.V. – der Immobilienverband Deutschland für Bayern und Baden-Württemberg – seinen sogenannten Preisspiegel. Klingt technisch, ist aber eigentlich ganz einfach: Darin wird zusammengefasst, wie sich die Preise für Eigentumswohnungen, Häuser und Mietwohnungen in den großen Städten Baden-Württembergs entwickelt haben.

Der Preisspiegel gilt als eine der zuverlässigsten Quellen für Immobilienmarktdaten im Südwesten. Er basiert auf Marktbeobachtungen von Fachleuten vor Ort und wird von Banken, Maklern und Finanzierungsberatern gleichermaßen genutzt.

Das Frühjahr 2026 ist besonders interessant: Denn nach einer turbulenten Phase mit starken Preisrückgängen ab 2022 und einer schrittweisen Erholung ab 2024 gibt die neue Ausgabe des Preisspiegels Antworten auf die Fragen, die viele Kaufinteressierte aktuell beschäftigen. Darunter: Sind die Preise jetzt stabil? Lohnt sich der Kauf noch? Und was passiert mit den Mieten?

Der IVD beschreibt die aktuelle Lage am Kaufmarkt als Seitwärtsbewegung mit leicht positiver Tendenz. Was bedeutet das für Sie als Laie? Die Preise steigen nicht mehr so stark wie in den Jahren 2019 bis 2022 – aber sie fallen auch nicht. Der Markt hat sich stabilisiert, und in einigen Städten ziehen die Preise sogar wieder leicht an.

Für Freiburg gilt: Die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand stiegen im Vergleich zum Herbst 2025 um +1,2 %. Das ist kein dramatischer Anstieg – aber es ist auch kein Rückgang. Im Vergleich zu einigen anderen Städten zeigt Freiburg damit eine solide positive Entwicklung.

Hier ein Überblick, wie sich die Preise für Eigentumswohnungen im Halbjahresvergleich Herbst 2025 zu Frühjahr 2026 entwickelt haben:

Wer die aktuelle Preisentwicklung richtig einordnen möchte, sollte den Blick weiten. Der IVD-Preisspiegel liefert auch eine 10-Jahres-Betrachtung – und die ist für Freiburg besonders aussagekräftig.

Im Zeitraum von Frühjahr 2016 bis Frühjahr 2026 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Freiburg um +62 % gestiegen. Das ist der stärkste Zuwachs unter allen untersuchten Großstädten in Baden-Württemberg.

Was bedeutet das konkret? Eine Wohnung, die 2016 in Freiburg für 250.000 Euro gehandelt wurde, ist heute im Schnitt rund 405.000 Euro wert. Das sind keine Schätzungen – das sind die gemessenen Marktdaten des IVD.

Warum Freiburg so stark zugelegt hat

Hinter diesen Zahlen steckt kein Zufall. Freiburg profitiert von einer Kombination aus Faktoren, die in dieser Form selten zusammenkommen: eine Universitätsstadt mit hoher Zuzugsdynamik, eine attraktive Lage zwischen Schwarzwald und Rheinebene, Nähe zur Schweizer und französischen Grenze sowie eine überschaubare Bautätigkeit bei gleichzeitig dauerhaft hoher Nachfrage.

Wer in Südbaden eine Immobilie besitzt oder kauft, investiert in einen Markt, der sich historisch als außerordentlich wertstabil erwiesen hat. Die Zahlen des IVD untermauern das eindrücklich.

Ein zweiter wichtiger Befund des IVD-Preisspiegels betrifft den Mietmarkt. Und hier liefert Freiburg erneut einen Spitzenwert: Mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten von +2,7 % im Halbjahresvergleich Herbst 2025 zu Frühjahr 2026 liegt Freiburg unter allen untersuchten Städten in Baden-Württemberg vorne.

Mehr Wohnungen im Angebot – aber keine Entlastung bei den Preisen

Gleichzeitig meldet der IVD für das erste Quartal 2026 landesweit 12 % mehr Mietwohnungen im Angebot als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Das klingt zunächst nach Entspannung – ist es aber nicht. Das wachsende Angebot entsteht nicht dadurch, dass neue Wohnungen gebaut werden. Vielmehr bleiben Wohnungen, die früher schnell vermietet wurden, heute länger in der Vermarktung – zum Beispiel solche ohne Aufzug oder Balkon oder mit als zu hoch eingeschätzten Heizkosten.

Hinzu kommt: Viele Eigentümer, die ihre Immobilie ursprünglich verkaufen wollten, bieten sie nun zur Vermietung an – weil sie am aktuellen Markt keinen zufriedenstellenden Kaufpreis erzielen. Das vergrößert das sichtbare Angebot, schafft aber keinen echten Wohnraum.

Der IVD-Preisspiegel benennt neben den Preisdaten auch die Hauptursache für die Verlangsamung der Preisentwicklung: erneut steigende Zinsen und eine allgemeine Vorsicht der Marktteilnehmer angesichts geopolitischer Unsicherheiten.

Das ist zunächst ernüchternd – doch es hat auch eine andere Seite. Steigende Zinsen bedeuten, dass viele potenzielle Käufer zurückhaltend sind. Das dämpft den Wettbewerb um attraktive Objekte – zumindest vorübergehend. Wer seine Finanzierung trotzdem zum Laufen bringt, trifft auf einen Markt mit weniger Mitbewerbern als noch 2021 oder 2022.

Was das in der Praxis bedeutet

Für Käufer in Freiburg und Südbaden gilt: Die monatliche Belastung einer Finanzierung ist heute höher als noch vor drei Jahren. Das ist Realität. Aber die Kaufpreise haben sich von ihrem Rekordhoch im Herbst 2022 spürbar entfernt und sind seither auf einem realistischeren Niveau angekommen – bei gleichzeitig weiterhin hohem Wertniveau.

Entscheidend ist deshalb nicht die Frage, ob man kauft. Sondern wie man kauft: mit welcher Zinsbindung, welchem Eigenkapitalanteil und welcher monatlichen Rate. Genau das ist die Kernarbeit einer guten Finanzierungsberatung.