Beleihungswert vs. Marktwert: Was Sie bei Ihrer Baufinanzierung und Anschlussfinanzierung unbedingt wissen müssen,
wie die meisten Banken bewerten und was im Hintergrund passiert!

Was ist der Beleihungswert? – Einfach erklärt

Der Beleihungswert ist eine wichtige Kennzahl bei der Baufinanzierung und sagt aus, wie viel eine Bank maximal bereit ist, als Kredit für eine Immobilie zu vergeben. Anders als der Marktwert (auch Verkehrswert genannt), der den aktuellen, am Markt erzielbaren Preis widerspiegelt, wird der Beleihungswert deutlich detaillierter berechnet. Er drückt aus, welchen Wert die Bank im Fall eines späteren Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung mit sehr hoher Sicherheit erzielen könnte – und zwar auch noch in vielen Jahren. Daher liegt der Beleihungswert meist deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis, oft nur bei 70 bis 90 Prozent davon.

Marktwert vs. Beleihungswert: Der Unterschied

• Marktwert/Verkehrswert: Das ist der Preis, den ein Käufer aktuell am Markt für Ihre Immobilie zahlen würde. Er wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und ist oft Ausgangspunkt für Preisverhandlungen.
• Beleihungswert: Dieser Wert legt die Bank fest, um bei eventuellen Verlusten abgesichert zu sein. Er berücksichtigt mögliche Preisrückgänge und Schwankungen – daher ist er schnell immer niedriger als der Marktwert.

Kurz erklärt: Der Marktwert sagt, was „man bekommen kann“, der Beleihungswert, was „die Bank bekommen muss“, um keinen Verlust zu machen.

Warum Banken den Beleihungswert oft künstlich „schlechter“ berechnen

Banken sind verpflichtet, bei der Beleihungswertermittlung strenge Regeln einzuhalten. Es gibt keine bundesweit einheitliche Vorschrift, wie genau der Wert zu berechnen ist – so kommt es dennoch zu großen Unterschieden zwischen den Instituten. Manche Banken rechnen besonders konservativ, um sich zusätzlich abzusichern, und ziehen höhere Abschläge ab. Solche „Sicherheitsabschläge“ können kurzfristig wirken, da sie stark von der Bank, dem Objekt und dem gewählten Bewertungsverfahren abhängen. Das bedeutet für Sie: Ihr möglicher Kredit fällt kleiner aus oder wird teurer, als vielleicht nach dem realen Wert möglich gewesen wäre. Das führt dazu, dass Sie mehr Eigenkapital benötigen oder mit schlechteren Zinskonditionen leben müssen.

Wie wird bewertet und warum nicht jedes Gutachten akzeptiert wird

Die finanzierende Bank schickt oft einen nach HypZert zertifizierten Objektbesichtiger zur Immobilie, zum Beispiel über Plattformen wie Sprengnetter, on-geo GmbH oder Instant Service. Auch wenn Sie bereits ein Wertgutachten haben – etwa vom Verkäufer, Architekten oder einem freien Sachverständigen – wird die Bank eine eigene, neutrale Sicht haben. Ziel ist es, ihre Risiken zuverlässig abzuschätzen. Dabei kann es durchaus auch bei aktuellen Gutachten zu neuen Abwertungen oder strengeren Bewertungen kommen.

Wichtig zu wissen bei einer Anschlussfinanzierung: Renovierung, Modernisierung

Viele wissen nicht: Selbst, wenn Sie nach dem Immobilienkauf umfassend modernisieren und der Marktwert (und damit eigentlich auch der Beleihungswert) objektiv gestiegen ist, berücksichtigt die Bank oft dann den aktuellen Beleihungswert im Angebot nicht für eine Anschlussfinanzierung. Das gilt insbesondere, wenn Sie bei der gleichen Bank bleiben. Die Folge: Trotz höherem Wert zahlen Sie meist unverändert hohe Zinsen – und das, obwohl die Immobilie für die Bank bei Zahlungsproblemen mehr einbringen würde. Deswegen winken bei einem Bankwechsel sehr oft bessere Konditionen, weil die neue Bank die Verbesserungen in und an Ihrer Immobilie neu bewertet.

Was sollten Sie tun?

Wenn Sie von Ihrer Bank ein Prolongations-Angebot für die Anschlussfinanzierung erhalten – oder auch schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung – wenden Sie sich direkt an uns, das Baufi-Zentrum Baden. Wir vergleichen für Sie die Angebote vieler Banken und prüfen genau, ob der aktuelle Wert Ihrer Immobilie und alle Vorteile optimal berücksichtigt werden. So sparen Sie oft mehrere Tausend Euro, die Sie besser in Sondertilgungen stecken können, als in unnötig hohen Zinsen!

Ihr Baufi-Zentrum Baden – Expertenwissen aus dem Alltag für Ihre Immobilienfinanzierung.