Ratgeber · Bausparen & Eigenheimrente
Bausparvertrag einfach erklärt: Funktionsweise, Kosten, Förderung und die neue Eigenheimrente
Bausparen ist tot? Von wegen! In diesem Ratgeber erklären wir Schritt für Schritt, wie ein Bausparvertrag funktioniert, was er kostet und für wen er sich lohnt. Anschließend zeigen wir, wie der Staat Bausparen fördert – und was sich ab dem 1. Januar 2027 mit der neuen Eigenheimrente ändert: bis zu 540 € Grundzulage im Jahr, bis zu 300 € je Kind und erstmals Förderung für Selbstständige.
Kurz gesagt
Ein Bausparvertrag lohnt sich vor allem, wenn Sie in einigen Jahren kaufen, bauen, modernisieren oder eine Anschlussfinanzierung absichern wollen. Sie bauen Eigenkapital auf und sichern sich einen festen Darlehenszins. Das Prinzip ist seit Jahrzehnten bewährt. Neu ist ab 2027 die deutlich höhere Förderung über die Eigenheimrente: bis zu 540 € Grundzulage, bis zu 300 € je Kind, keine Einkommensgrenzen. Dazu kommen Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage für klassische Bausparverträge.
Stand November 2026 · Verfasst von der Baufi-Zentrum Baden GmbH
In diesem Ratgeber
- So funktioniert ein Bausparvertrag
- Bausparvertrag teilen: Wann und warum das sinnvoll ist
- Lohnt sich ein Bausparvertrag? Vorteile und was Sie wissen sollten
- Staatliche Förderung: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage
- Neu ab 2027: der Bausparvertrag als Eigenheimrente
- Wofür Sie die Eigenheimrente nutzen können
- Wohnförderkonto und Besteuerung
- Was gilt für bestehende Wohn-Riester-Verträge?
- Häufige Fragen
Alle Details zur neuen Förderung finden Sie auch auf unserer Seite Eigenheimrente ab 2027.
So funktioniert ein Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag funktioniert in zwei Schritten: Zuerst sparen Sie Geld an. Später bekommen Sie zusätzlich einen Kredit, dessen Zinssatz schon heute feststeht. Ein Beispiel mit einer Bausparsumme von 50.000 € zeigt, wie das abläuft:
- Sparen: Sie legen fest, wie viel Geld Sie später brauchen – das ist die Bausparsumme, hier 50.000 €. Jeden Monat zahlen Sie einen kleinen Teil davon ein, üblich sind 3 bis 7 Euro je 1.000 Euro Bausparsumme. Bei 50.000 € sind das 150 bis 350 € im Monat.
- Zuteilung: Haben Sie meist 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart – im Beispiel also 20.000 bis 25.000 € – und lange genug gespart, wird der Vertrag „zugeteilt“. Das heißt: Ihr Guthaben und der Kredit stehen für Sie bereit. Den genauen Zeitpunkt berechnet die Bausparkasse aus der Höhe und der Dauer Ihrer Einzahlungen.
- Kredit und Rückzahlung: Sie bekommen Ihr Guthaben ausgezahlt und dazu das Bauspardarlehen für den Rest – im Beispiel 25.000 bis 30.000 €. Diesen Kredit zahlen Sie in festen Monatsraten zurück. Da der Zins von Anfang an feststeht, sind Sie vor steigenden Zinsen geschützt.
Bausparvertrag teilen: Wann und warum das sinnvoll ist
Ein Bausparvertrag lässt sich in vielen Tarifen teilen. Aus einem Vertrag werden dann zwei eigenständige Verträge: Die Bausparsumme wird aufgeteilt, und Ihr bisher angespartes Guthaben verteilen Sie in der Regel flexibel auf die beiden neuen Verträge.
Warum teilt man einen Bausparvertrag?
- Einen Teil früher nutzen: Ein kleinerer Vertrag erreicht das nötige Mindestguthaben schneller und kann deshalb früher zugeteilt werden. Der zweite Vertrag läuft weiter und wird weiter bespart.
- Wenn sich Pläne ändern: Das Bauvorhaben wird kleiner oder verschiebt sich. Zwei kleinere Verträge lassen sich flexibler einsetzen als ein großer – zum Beispiel für zwei Vorhaben zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
- Einen Teil weitergeben: Je nach Tarif kann ein Teilvertrag auf ein Kind übertragen oder verschenkt werden.
Ein Beispiel
Sie haben einen Bausparvertrag über 50.000 € und bisher 12.000 € angespart. Das sind 24 Prozent – für eine Zuteilung reicht das noch nicht. Jetzt soll aber die Heizung erneuert werden.
Sie teilen den Vertrag in einen Vertrag über 20.000 € und einen über 30.000 €. Die angesparten 12.000 € legen Sie komplett auf den kleineren Vertrag. Dort sind damit 60 Prozent angespart. Ist auch die nötige Bewertungszahl erreicht, kann dieser Vertrag zugeteilt werden: Sie erhalten Ihre 12.000 € Guthaben plus 8.000 € Bauspardarlehen – zusammen 20.000 € für die neue Heizung. Den Vertrag über 30.000 € sparen Sie für spätere Vorhaben weiter an.
Gut zu wissen: Eine Teilung ist eine Vertragsänderung und braucht die Zustimmung der Bausparkasse. Ob und wie sie möglich ist, hängt vom Tarif ab. Bei manchen Tarifen geht sie erst, wenn die Abschlussgebühr vollständig bezahlt ist, und die Bewertungszahl wird neu berechnet. Für die Teilung kann ein kleines Entgelt anfallen. Wurde ein Vertrag bereits zugeteilt, kann diese Zuteilung durch eine Änderung erlöschen. Lassen Sie sich deshalb vorher beraten.
Lohnt sich ein Bausparvertrag? Vorteile und was Sie wissen sollten
| Vorteile | Wichtig zu wissen |
|---|---|
| Fester Darlehenszins – planbare Raten, Schutz vor steigenden Zinsen | Abschlussgebühr von meist 1 bis 1,6 % der Bausparsumme |
| Staatliche Förderung: Eigenheimrente, Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage | Bindung an den Zweck Wohnen, wenn Sie die Förderung nutzen |
| Disziplin beim Sparen – auch mit kleinen Beträgen | Zuteilung erst nach Mindestsparguthaben und Bewertungszahl |
| Nachrangige Absicherung im Grundbuch lässt Raum für ein Bankdarlehen | – |
Für wen sich Bausparen besonders lohnt
- Künftige Käufer und Bauherren, die in einigen Jahren Wohneigentum erwerben möchten und Eigenkapital aufbauen wollen.
- Familien – mit Kinderzulage von bis zu 300 € je Kind und Jahr ist die Eigenheimrente ab 2027 besonders attraktiv.
- Junge Menschen unter 25 – sie erhalten einmalig 200 € Berufseinsteigerbonus und können die Wohnungsbauprämie einmal ohne Zweckbindung nutzen.
- Selbstständige und Freiberufler, die ab 2027 erstmals unmittelbar gefördert werden.
- Eigentümer, die sich Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern oder Modernisierungen vorbereiten wollen – mehr dazu in Den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon beim Immobilienkauf festschreiben und Modernisierungsvorsorge für Ihre Immobilie.
Staatliche Förderung für klassische Bausparverträge
Unabhängig von der Eigenheimrente gibt es für Bausparverträge zwei bewährte Förderungen:
| Wohnungsbauprämie | Arbeitnehmer-Sparzulage | |
|---|---|---|
| Förderung | 10 % der Sparleistung | 9 % auf vermögenswirksame Leistungen |
| Geförderter Höchstbetrag pro Jahr | 700 € (Alleinstehende) / 1.400 € (Verheiratete) | 470 € |
| Maximale Förderung pro Jahr | 70 € / 140 € | rund 42 € pro Arbeitnehmer |
| Einkommensgrenze (zu versteuerndes Einkommen) | 35.000 € / 70.000 € | 40.000 € / 80.000 € |
Die Wohnungsbauprämie gibt es ab 16 Jahren – ein Bausparvertrag kann also auch für Jugendliche sinnvoll sein. Bei Verträgen ab 2009 ist die Prämie an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden, etwa Bau, Kauf, Modernisierung oder Renovierung. Wer jünger als 25 Jahre ist, ist einmalig von dieser Bindung ausgenommen.
Die Arbeitnehmer-Sparzulage erhalten Sie, wenn Ihr Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen auf Ihren Bausparvertrag überweist.
Neu ab 2027: der Bausparvertrag als Eigenheimrente
Mit dem Altersvorsorgereformgesetz – vom Bundestag am 27. März 2026 beschlossen, vom Bundesrat am 8. Mai 2026 gebilligt – wird die staatlich geförderte private Altersvorsorge ab dem 1. Januar 2027 neu aufgestellt. Der Wohn-Riester bleibt als Eigenheimrente erhalten und wird deutlich attraktiver. Sie verbindet Altersvorsorge mit Wohneigentum: Wer im Alter mietfrei wohnt, hat mehr vom Einkommen.
Eigenheimrente und das neue Altersvorsorgedepot nutzen ab 2027 dieselbe staatliche Förderung, verfolgen aber unterschiedliche Ziele: Die Eigenheimrente ist auf Wohneigentum ausgerichtet, das Altersvorsorgedepot auf Vermögensaufbau mit Wertpapieren.
Die wichtigsten Änderungen ab 2027
- Höhere Grundzulage: bis zu 540 € pro Jahr statt bisher 175 €.
- Kinderzulage: bis zu 300 € pro Kind und Jahr – unabhängig vom Geburtsjahr. Der volle Betrag fließt bereits ab 300 € Eigenbeitrag im Jahr.
- Berufseinsteigerbonus: einmalig 200 € zusätzlich bei Vertragsabschluss vor dem 25. Geburtstag.
- Mehr Förderberechtigte: Erstmals sind auch Selbstständige und Freiberufler unmittelbar förderberechtigt, ebenso Mitglieder berufsständischer Versorgungswerke. Ehepartner ohne eigene Förderberechtigung können über den förderberechtigten Partner mitgefördert werden, wenn sie einen eigenen Vertrag abschließen.
- Keine Einkommensgrenzen: Die Zulagen gibt es unabhängig vom Einkommen.
- Einfachere Regeln: Die Zulage richtet sich nur noch nach Ihrer eigenen Einzahlung, nicht mehr nach einem Prozentsatz des Vorjahreseinkommens. Der Mindesteigenbeitrag liegt bei 120 € im Jahr.
So berechnet sich die Grundzulage
Für die ersten 360 € Eigenbeitrag im Jahr gibt der Staat 50 Cent je Euro dazu, für jeden weiteren Euro bis 1.800 € noch 25 Cent. Sie dürfen mehr einzahlen (bis 6.840 € pro Jahr), die Zulage steigt dadurch aber nicht weiter.
| Eigenbeitrag pro Jahr | Grundzulage pro Jahr |
|---|---|
| 300 € (25 € im Monat) | 150 € |
| 360 € (30 € im Monat) | 180 € |
| 600 € (50 € im Monat) | 240 € |
| 1.200 € (100 € im Monat) | 390 € |
| 1.800 € (150 € im Monat) | 540 € |
Maximal mögliche Zulagen pro Jahr
Bei 1.800 € Eigenbeitrag je Vertrag:
| Haushalt | Zulagen pro Jahr |
|---|---|
| Single ohne Kinder | 540 € |
| Elternteil mit 1 Kind | 840 € |
| Elternteil mit 2 Kindern | 1.140 € |
| Ehepaar ohne Kinder (zwei Verträge) | 1.080 € |
| Ehepaar mit 2 Kindern (zwei Verträge) | 1.680 € |
Zusätzlich können Eigenbeiträge und Zulagen als Sonderausgaben in der Steuererklärung angesetzt werden. Das Finanzamt prüft automatisch, ob der Steuervorteil höher ist als die Zulagen, und erstattet gegebenenfalls die Differenz.
Rechenbeispiel
Der Verband der Privaten Bausparkassen rechnet in einer Modellrechnung vor: Eine 20-jährige Person schließt einen Bausparvertrag über 40.000 € ab und spart 100 € im Monat. Sie erhält 390 € Grundzulage pro Jahr und einmalig 200 € Berufseinsteigerbonus. Nach zehn Jahren stehen rund 17.000 € Bausparguthaben und rund 23.000 € Bauspardarlehen zur Verfügung – zusammen 40.000 € für die eigene Immobilie. Die genauen Werte hängen vom gewählten Tarif ab.
Wofür Sie die Eigenheimrente nutzen können
Gefördert wird ausschließlich selbstgenutztes Wohneigentum, das Ihr Hauptwohnsitz ist:
- Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
- Entschuldung oder Umschuldung der Baufinanzierung, mit der Sie Ihr selbstgenutztes Haus oder Ihre Wohnung gekauft oder gebaut haben
- barrierereduzierender Umbau – bestätigt durch einen Sachverständigen oder bei Einzelmaßnahmen durch ein Fachunternehmen
- energetische Modernisierung im Sinne von § 35c EStG, ausgeführt von einem Fachunternehmen, sofern keine Doppelförderung vorliegt
Wichtig: Allgemeine Modernisierungen wie eine neue Küche, ein Carport oder ein Wintergarten sind über die Eigenheimrente nicht förderfähig. Dafür eignet sich ein klassischer Bausparvertrag.
Ein großer Vorteil beim Bausparen: Die Förderung läuft nicht nur in der Sparphase. Auch die Tilgung eines Altersvorsorge-Bauspardarlehens wird gefördert – die Zulagen wirken dann wie Sondertilgungen.
Wohnförderkonto ab 2027: So wird die Förderung versteuert
Die Eigenheimrente wird – wie jede geförderte Altersvorsorge – nachgelagert besteuert. Dafür führt die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) ein sogenanntes Wohnförderkonto. Darin werden die geförderten Beträge erfasst: in der Sparphase das entnommene geförderte Kapital, in der Darlehensphase die geförderten Tilgungsleistungen.
- Für Entnahmen und Tilgungen nach 2027 entfällt die bisherige jährliche Erhöhung des Wohnförderkontos um 2 Prozent.
- Versteuert wird in gleichbleibenden Raten über fünf Jahre ab Beginn der Auszahlungsphase.
- Den Beginn der Auszahlungsphase können Sie vertraglich zwischen dem 60. und 68. Lebensjahr vereinbaren. Ohne Vereinbarung beginnt sie mit 67.
Eigenheimrente: Das ist wichtig zu wissen
- Nachgelagerte Besteuerung: Im Ruhestand erhöht sich Ihr zu versteuerndes Einkommen für einige Jahre.
- Selbstnutzung: Die Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz sein. Geben Sie die Selbstnutzung vor Beginn der Auszahlungsphase auf, kann das förderschädlich sein. Für Umzug, Scheidung, beruflich bedingte Abwesenheit oder Pflege gibt es jedoch Ausnahmeregeln.
- Zweckbindung: Die geförderten Mittel dürfen nur für die genannten wohnwirtschaftlichen Zwecke eingesetzt werden.
Ob die Vorteile für Sie überwiegen, rechnen wir im Gespräch gemeinsam durch.
Wohn-Riester ab 2027: Was gilt für bestehende Verträge?
Bestehende Riester- und Wohn-Riester-Verträge laufen weiter und haben Bestandsschutz. Es gibt keine automatische Kündigung oder Umwandlung. Ab dem 1. Januar 2027 können Sie freiwillig in die neue Förderung wechseln. Neue Verträge nach dem bisherigen Riester-Modell können ab 2027 nicht mehr abgeschlossen werden.
Ob sich ein Abschluss noch 2026 oder besser erst 2027 lohnt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab – etwa von Einkommen, Kinderzahl und geplantem Sparbetrag. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Wir rechnen beide Varianten für Sie durch.
Häufige Fragen zu Bausparvertrag und Eigenheimrente
Lohnt sich ein Bausparvertrag heute noch?
Ja, wenn Sie in einigen Jahren kaufen, bauen, modernisieren oder eine Anschlussfinanzierung absichern wollen. Mit der Eigenheimrente ab 2027 wird der geförderte Bausparvertrag zudem deutlich attraktiver.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenheimrente und Wohn-Riester?
Eigenheimrente ist die gesetzliche Bezeichnung für die Förderung, die bisher als Wohn-Riester bekannt war. Ab 2027 gelten dafür die neuen, höheren Zulagen.
Was passiert mit meinem bestehenden Riester-Bausparvertrag?
Er läuft weiter und hat Bestandsschutz. Ab 2027 können Sie freiwillig in die neue Förderung wechseln.
Bekomme ich als Selbstständiger die Förderung?
Ja. Ab 2027 sind Selbstständige und Freiberufler erstmals unmittelbar förderberechtigt – auch wenn sie nicht in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind.
Kann ich mit der Eigenheimrente meinen Immobilienkredit tilgen?
Ja, wenn das Darlehen für den Kauf oder Bau Ihres selbstgenutzten Wohneigentums aufgenommen wurde. Für Kredite für vermietete Immobilien, Ratenkredite oder allgemeine Modernisierungen gilt das nicht.
Gibt es Einkommensgrenzen?
Für die Eigenheimrente nicht. Bei der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmer-Sparzulage gelten dagegen Einkommensgrenzen.
Lohnt sich ein Bausparvertrag für Kinder und Jugendliche?
Die Wohnungsbauprämie gibt es ab 16 Jahren. Wer vor dem 25. Geburtstag einen geförderten Vertrag der Eigenheimrente abschließt, erhält zusätzlich einmalig 200 € Berufseinsteigerbonus.
Kann man einen Bausparvertrag teilen?
Ja, in vielen Tarifen. Aus einem Vertrag werden zwei eigenständige Verträge, das Guthaben wird aufgeteilt. So kann zum Beispiel ein kleinerer Teil früher zugeteilt werden, während der andere weiter bespart wird. Die Bausparkasse muss zustimmen, je nach Tarif fällt ein kleines Entgelt an.
Was kostet ein Bausparvertrag?
Die Abschlussgebühr liegt in der Regel bei 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Weitere Konditionen hängen vom Tarif ab.
Stand: November 2026. Die Angaben dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind die jeweiligen Vertrags- und Tarifbedingungen sowie die gesetzlichen Regelungen.
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